本报记者 方超 石英婧 上海报道

伴随着第六批次土拍的收官，楼市热门城市杭州市2023年上半年土拍成绩单也随之“出炉”。

6月30日，随着2023年杭州市第六批次土拍大战落下帷幕，12宗涉宅地块皆顺利出让，总成交价约为127.78亿元，而今年上半年杭州市共出让66宗宅地，揽金953.4亿元。相关数据显示，若加上商业地块出让收入，杭州市上半年土拍揽金1002.9亿元，位居全国第二，仅次于北京。

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《中国经营报》记者注意到，与其他城市不同，浙江本土民企在杭州土拍中的高参与度，成为市场关注焦点。梳理杭州市第六批次土拍结果可发现，83%的地块被民企拿下，而在第三方机构发布的今年上半年杭州市拿地金额TOP10中，民企占据九席。

“2023年以来，杭州市供地持续快节奏，整体土拍热度也维持高位。”在中指研究院华东大区常务副总经理高院生看来，尽管杭州市今年土地出让金同比去年有所下降，但溢价率明显提升。“且横向对比其他城市今年土拍情况，杭州走出自身独立行情。”

土拍热度两极分化

半数地块“封顶”摇号、单场土拍吸金超百亿元……尽管是2023年上半年最后一场土拍，杭州土地市场热度依然不减。

公开数据显示，在6月30日的2023年杭州市第六批次土拍中，出让地块位于上城区、拱墅区、萧山区、富阳区等杭州市辖区，最终，当日成功出让12宗地块，总土地出让金达127.78亿元，成交楼面均价为14093元/㎡，平均溢价率达6.9%。

“杭州市本批次土拍呈现‘量升质降、热度回落’的特征。”诸葛找房数据研究中心分析师认为，首先，从规模来看，杭州市本批次共成交12宗，成交规划建筑面积90.66万㎡，较上一批次翻倍。

“其次，从热度来看，杭州市本批次土拍热度有所回落，溢价水平下降明显， 平均溢价率为6.9%，较上批次下降4.34个百分点。”诸葛找房数据研究中心分析师如此表示。

记者梳理诸葛找房数据研究中心发布的《2021年-2023年杭州各批次集中土拍成交情况》发现，2023年杭州市第六批次土拍6.9%的溢价率，虽是2023年杭州历次土拍溢价率最低水平，但高于2021年第二批次土拍，也同样高于2022年第一批次、第二批次及第三批次土拍平均溢价率。

引发外界关注的是，杭州市今年上半年最后一次土拍热度回落的原因何在？

在行业人士看来，杭州市此批次土拍热度有所回落源于多因素影响，除了多宗供应地块位于富阳等远郊区域，影响房企拿地热情外，当下房地产市场仍有待进一步回暖的现实状况，亦对房企拿地产生不小影响。

梳理2023年杭州第六批次土拍成交结果可发现，土拍热度呈现两极分化趋势，除了6宗底价成交外，另有6宗地块封顶摇号，其中，就有多达5宗宅地在挂牌期间报价就已达封顶价格进入摇号环节，包括奥体博览中心单元BJ1704-12地块、运河新城单元GS1004-01地块等热门地块。

以奥体博览中心单元BJ1704-12地块为例，该地块位于奥体板块核心位置，距离杭州地标建筑——杭州之门（杭州世纪中心）仅600米左右，离奥体中心地铁站亦仅800米左右，优越的地理位置亦吸引了诸多房企竞夺。

据悉，上述地块在挂牌期间报价就达到封顶价格进入摇号环节，49家竞买人参与摇号，最终被大兆丰实业和浙江国丰拿下，成交价27.083亿元，成交楼面价33911元/㎡，溢价率11.99%。

“城东新城也在2年沉寂后恢复供应，上午历时32轮竞价后登顶，最终由滨江集团从20家房企中幸运中签。此外，富春街道2宗低密地块也凭借体量小、预期利润高等特点迅速叫价至封顶。”高院生如此解读。

杭州土拍走出“独立行情”

在第六批次土拍成功收官后，杭州市今年上半年土拍数据亦引发行业广泛关注。

梳理相关数据可发现，2023年上半年，杭州市区共进行了7场土拍，其中包括2022年第五批次土拍，共计出让涉宅地66宗，总成交金额953.4亿元。好地研究院认为，这是杭州市土拍成交金额“连续第二年下降，是2018年以来的新低。同比去年减少427.7亿元，减幅31%；占去年全年（1910.6亿元）的49.9%”。

尽管如此，但若叠加商业地块出让收入，2023年上半年，杭州土拍已揽金1002.9亿元。公开数据显示，北京、上海、广州同期土地出让收入则分别为1008.7亿元、545.6亿元、535.5亿元，也即杭州土拍收入位居全国第二，仅次于北京。高院生亦认为，2023年杭州土拍走出了“自身独立行情”。

那么，对比其他城市，杭州土拍市场热度“居高不下”的原因又是什么呢？

在业内看来，杭州城市基本面好、市场韧性足是其突出特点，以新房成交为例，易居克而瑞浙江区域数据显示，2023年上半年，杭州成交量价同比增幅均超四成。“今年前6个月，杭州全市商品房成交面积达到735万㎡，较去年同期增加45%；成交金额超过2403亿元，同比提高46%。”

除此之外，因应市场变化积极进行差异化供地，亦被外界认为是杭州土拍市场的另一大特点，如针对远郊区域，杭州市推出低密地块以迎合当前市场风行的改善型需求。

高院生就认为，2023年杭州市第六批次土拍，“远郊地块数量多，低密占比大，本次土拍地块大部分位于临安、富阳等远郊区域，同时低密地块占比大，7宗容积率低于1.5，供应更契合改善需求”。

不仅如此，本土民企的高参与度，进一步助力杭州土拍走出“独立行情”。

“本土民企在此次供地中竞得10宗地块。”高院生分析，“其中，金帝集团竞得地块数量最多，独立竞得银湖科技城以及联合萧山城区建设竞得新塘地块；本土品牌房企滨江集团摇中城东新城地块、兴耀摇中临平新城地块、大家房产联合运河集团竞得运河新城地块；此外，中腾置业、富阳山水置业、华元等也积极补仓，新面孔杭州稳畅房地产、大兆丰实业&浙江国丰也有所斩获。”

记者注意到，除了最新的第六批次土拍外，在今年此前批次土拍中，本土民企亦对杭州土拍保持极高热情。

在7月1日中指研究院发布的《2023年1-6月重点城市房地产企业拿地金额TOP10》中，以杭州为例，共有9家民企闯入杭州土拍拿地金额排行榜前十名，唯一一家央国企是中海地产。其中，滨江集团、绿城中国、坤和集团三级本土民企（含混合制企业）位居前三，滨江集团拿地金额高达182亿元。

对于本土民企在杭州土拍市场的高参与度，一位浙江行业人士曾对记者表示，除了浙江本土民营经济发达外，在前几年，土地市场多被大企业垄断，本土中小民企几无机会，而随着此轮地产行业进入调整周期，不少本土民企才有机会入局拿地。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

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